Quels frais faut-il additionner avant de refinancer?
Avant de signer chez un nouveau prêteur, chiffrez quatre blocs : la pénalité de votre hypothèque actuelle, la quittance, les frais de notaire et d'inscription de la nouvelle hypothèque, puis les frais propres au prêteur ou à la propriété. Un taux plus bas ne vaut la peine que si l'économie dépasse ce total pendant que vous gardez la propriété.
Ces postes n'ont pas la même origine. La pénalité dépend de votre contrat actuel, la quittance et le notaire dépendent de la transaction, et le reste varie selon le prêteur choisi et le dossier. À Salaberry-de-Valleyfield comme ailleurs en Montérégie, la bonne démarche consiste à obtenir chaque poste par écrit avant de comparer deux offres, et non à comparer seulement deux taux affichés.
Ma conviction, c'est qu'un prêt hypothécaire ne se résume pas à un taux d'intérêt, et c'est particulièrement vrai en refinancement, où les frais de sortie et d'entrée pèsent dans le résultat final.
Combien peut coûter la sortie de votre contrat actuel?
C'est souvent le poste le plus lourd, et il se calcule avant toute autre démarche. Une pénalité de remboursement anticipé est des frais que votre prêteur peut facturer lorsque vous remboursez votre hypothèque avant la fin du terme, notamment en changeant de prêteur.
Selon votre contrat, la pénalité peut reposer sur l'écart de taux d'intérêt, et l'institution financière peut y ajouter des frais d'administration. Demandez donc deux chiffres à votre prêteur actuel : la pénalité elle-même et le total à débourser, frais d'administration compris. Si vous avez reçu une remise en argent à la signature, demandez aussi ce qu'il advient de ce montant en cas de rupture anticipée.
L'erreur fréquente est de comparer le nouveau taux avec l'ancien sans tenir compte de cette sortie. Pour le détail du calcul selon le type de taux, consultez notre article sur les pénalités de remboursement anticipé; pour savoir si l'échéance vaut la peine d'être devancée, lisez refinancement avant l'échéance.
Quittance et notaire : qui prépare quoi, et à quel coût?
Lors d'un changement de prêteur, l'ancienne hypothèque doit généralement être radiée. Selon Québec.ca, la quittance est souvent exigée dans certaines circonstances, dont un nouveau financement avec une autre institution financière.
Selon la loi, seuls les notaires et les avocats sont habilités à préparer l'acte de quittance. S'y ajoutent des frais d'inscription : des frais sont exigibles pour publier l'acte de quittance au Registre foncier. Vous avez donc deux lignes à budgéter, soit les honoraires du professionnel et l'inscription.
Distinguez ensuite la quittance de l'acte de la nouvelle hypothèque, qui entraîne ses propres honoraires de notaire. Sur ce point, l'AMF reconnaît une pratique répandue dans le courtage hypothécaire : offrir au client le paiement ou le remboursement de frais de notaire. Ce paiement n'est pas expressément interdit par la Loi sur la distribution de produits et services financiers, mais l'offre ne doit pas avoir pour effet d'inciter le client à conclure un prêt inadapté (source : AMF). Autrement dit, une offre qui couvre le notaire ne remplace pas la comparaison du coût total.
Quels autres frais dépendent du prêteur ou de la propriété?
Certains prêteurs facturent d'autres frais, dont des frais de cession lorsque vous changez de prêteur (Agence de la consommation en matière financière du Canada). La même source suggère de demander au nouveau prêteur s'il couvrira les coûts de la quittance; posez la question avant de signer, pas après.
Si votre refinancement donne un prêt à ratio élevé, la prime d'assurance est généralement ajoutée au montant du prêt, même si elle peut être payée en entier à l'avance. Ajoutée au capital, elle porte intérêt pendant toute la durée du prêt, ce qui augmente son coût réel.
Côté propriété, demandez si une évaluation est exigée et qui la paie, puis vérifiez si un dossier moins courant, comme un immeuble à revenus, déclenche des exigences supplémentaires. Notre article sur le refinancement sans évaluation explique dans quels cas ce poste peut changer.
Enfin, la qualification n'est pas uniforme : certaines règles fédérales s'appliquent selon le prêteur, le produit et le type de prêt, et elles ne forment pas une règle unique pour toutes les transactions québécoises. Demandez donc quelles règles s'appliquent à votre refinancement précis.
Comment mesurer le coût total sur la durée où vous gardez la propriété?
Additionnez tous les frais de sortie et d'entrée, puis divisez ce total par l'économie mensuelle obtenue. Le résultat est le nombre de mois nécessaires pour amortir l'opération. Comparez-le à la période pendant laquelle vous prévoyez rester dans la maison.
Par exemple, si le nouveau prêt réduit votre versement de 90 $ par mois et que l'ensemble des frais atteint 3 600 $, il faut 40 mois pour récupérer cette somme. Si vous songez à vendre dans deux ans, l'opération perd de son intérêt, même avec un taux attrayant.
Deux précautions s'imposent. Si vous financez les frais en les ajoutant au nouveau prêt, vous payez de l'intérêt dessus, et le délai de récupération s'allonge. Si vous prolongez l'amortissement pour baisser le versement, l'économie mensuelle paraît meilleure mais le coût total en intérêts grimpe : comparez les deux montants, pas seulement le versement.
Gardez aussi le contexte des taux en tête sans en faire un pari. Le 2 septembre 2026, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2¼ %, et sa prochaine annonce est prévue le 28 octobre 2026 (Banque du Canada). Si votre offre expire avant une annonce, demandez la durée de validité du taux proposé. Pour tester vos chiffres, utilisez la calculatrice hypothécaire.
Quelles questions poser pour obtenir la liste complète par écrit?
Avant de vous engager, demandez à votre courtier hypothécaire un tableau écrit qui sépare les frais payés à l'ancien prêteur, les frais de notaire et d'inscription, et les frais du nouveau prêteur. Voici les questions qui font surgir les coûts oubliés :
- Quel est le montant exact de la pénalité et des frais d'administration de mon prêteur actuel, à la date prévue du refinancement?
- Le nouveau prêteur couvre-t-il la quittance ou une partie des frais de notaire, et à quelles conditions?
- Y a-t-il des frais de cession, d'évaluation ou d'assurance, et sont-ils payés comptant ou ajoutés au prêt?
- Que se passe-t-il si je vends ou refinance de nouveau avant la fin du terme?
- Combien de mois faut-il pour récupérer l'ensemble des frais avec l'économie projetée?
Un courtier hypothécaire compare plusieurs prêteurs pour vous, mais une offre n'est pas une approbation : la décision conditionnelle demeure celle du prêteur. C'est pourquoi la liste des frais doit venir avec l'offre, avant toute signature.
Votre prochaine étape : un tableau de frais comparable
Commencez par demander à votre prêteur actuel le montant total de sortie, puis faites établir par écrit les frais de chaque offre que vous envisagez. Mettez-les côte à côte avec la période pendant laquelle vous comptez garder la propriété. Si le nombre de mois pour amortir l'opération dépasse votre horizon, il vaut mieux attendre ou négocier.
Je suis Mario Dumais, courtier hypothécaire à Salaberry-de-Valleyfield. Écrivez-moi avec votre contrat actuel en main : nous bâtirons ensemble un tableau écrit des frais de sortie et d'entrée, puis nous mesurerons le nombre de mois nécessaires pour amortir l'opération.
Foire aux questions
Puis-je ajouter les frais de refinancement au nouveau prêt plutôt que les payer comptant?
Cela dépend du prêteur et de votre dossier, alors posez la question par écrit avant de signer. Si les frais sont ajoutés au prêt, vous payez de l'intérêt dessus et le délai pour récupérer la somme s'allonge. Demandez à votre courtier hypothécaire de comparer les deux scénarios, comptant et financé, avec les mêmes hypothèses.
Que faire si mon prêteur actuel refuse de me donner un chiffre précis pour la pénalité?
Demandez le montant par écrit, avec la date de calcul et le détail des frais d'administration. La pénalité varie selon la date de remboursement, donc précisez la date visée. Si le chiffre tarde, votre courtier hypothécaire peut vous aider à relancer et à estimer une fourchette prudente pour comparer vos options.
Une offre qui couvre mes frais de notaire est-elle automatiquement avantageuse?
Non, elle ne remplace pas la comparaison du coût total. L'AMF précise qu'offrir de payer les frais de notaire ne doit pas avoir pour effet d'inciter le client à conclure un prêt inadapté. Comparez donc le taux, les conditions du prêt et l'ensemble des frais, et pas seulement ce que l'offre rembourse.
Quels documents dois-je rassembler avant de demander un tableau de frais comparable?
Rassemblez votre contrat hypothécaire actuel, votre dernier relevé annuel ou état de compte, vos preuves de revenus et la liste de vos dettes. Ajoutez votre échéance et la date où vous pensez vendre, le cas échéant. Votre courtier hypothécaire pourra ainsi chiffrer chaque poste et mesurer le délai de récupération.
Si le délai de récupération est trop long, quelles sont mes options?
Vous pouvez attendre l'échéance, négocier avec votre prêteur actuel ou chercher une offre qui réduit les frais. Refaites ensuite le calcul avec les nouveaux chiffres. Si le nombre de mois dépasse la période où vous comptez garder la propriété, le refinancement perd de son intérêt, même avec un taux plus bas.
